Hotelimmobilien: Das ist beim Hotelpachtvertrag und Hotelmietvertrag zu beachten
Der Gewerbeimmobilienmarkt boomt. Die Krisen der vergangenen Jahre scheinen längst vergessen und nicht nur in den A-Lagen und touristischen Destinationen schießen die Hotels wie Pilze aus dem Boden. Dabei werden immer außergewöhnlichere Flächen genutzt.
Je genauer und je detaillierter Hotelmietverträge und insbesondere Hotelpachtverträge ausformuliert sind, desto weniger tauchen zukünftige Probleme auf. Im Folgenden erläutern wir, worauf bei Hotelpacht- und mietverträgen geachtet werden sollte:
Laufzeit und vertragliche Fristen bei Hotelpachtvertrag und Hotelmietvertrag
Wer eine Hotelimmobilie pachtet oder mietet, für den ist ein zuverlässiges Fristenmanagement unerlässlich. Daher: Behalten Sie Ihre Fristen im Blick: Notieren Sie sich Ihre Fristen mit Vorfristen, um gegebenenfalls Alternativen planen zu können (Umzug mit 1-2 Jahren Vorlaufzeit). Kontrollieren Sie nicht nur welche Fristen es gibt, sondern auch, ob diese richtig berechnet wurden.
Pacht- und Mietverträge für Hotelimmobilien werden zumeist über einen längeren Zeitraum abgeschlossen. Viele dieser Verträge beinhalten eine Verlängerungsoption. Sie bietet Mietern die Möglichkeit, den Vertrag nach Vertragsablauf zu den gleichen Konditionen zu verlängern.
Wertsicherungsklauseln / Indexklauseln in Pacht- und Mietverträgen beugen einem möglichen Währungsverfall vor. Bezugsgröße ist zumeist der Verbraucherpreisindex.
Wertsicherungsklauseln beziehungsweise Indexklauseln unterliegen – sofern nicht anders vereinbart – dem Selbstmeldeverfahren. Ist eine Wertsicherungsklausel vertraglich garantiert, bedeutet dass: steigt der Verbraucherpreisindex (kurz: VPI), steigt auch die Miete einer Hotelimmobilie. Die Bertreibergesellschaft der Hotelimmobilie hat das im Blick und wird Mietern und Pächtern eine neue Mietdauerrechnung zukommen lassen. Fällt der Verbraucherpreisindex hingegen und damit auch die Miete, muss der Mieter dem Vermieter eine entsprechende Erklärung zukommen lassen. Wird dies versäumt, verschenkt der Mieter bares Geld, denn eine rückwirkende Anpassung ist nur selten möglich.
Darüber hinaus gilt es bei Verlängerungs-Optionen zu beachten, bis wann die Vertragsverlängerungsoptionen ausgeübt werden und in welcher Form die Erklärungen eingehen müssen.
Ein Beispiel: Für die Zustellung einer Erklärung ist die strenge Schriftform vereinbart. Die Betreibergesellschaft sitzt in den Niederlanden und die Frist verstreicht in den nächsten 30 Stunden. Daher beauftragt der Pächter einer Hotelimmobilie einen internationalen Kurierservice mit dem Risiko, dass die Erklärung nicht rechtzeitig zugestellt wird, der Zugangsnachweise fehlt und die Anschrift eventuell nicht mehr korrekt ist.
Sind Gesellschaften mit Sitz im Ausland als Vertragspartner beteiligt, empfehlen wir einen inländischen Zustellbevollmächtigen zu bestellen.
Tipp für Pächter und Mieter von Hotelimmobilien: Bei langen Vertragslaufzeiten werden sich mit großer Wahrscheinlichkeit Ansprechpartner, Bank- und Adressdaten ändern, daher sollte in den Vertrag eine Anzeige- und Mitteilungspflicht aufgenommen werden. Die zuletzt mitgeteilte Adresse gilt als die richtige Adresse. Ist sie nicht mehr korrekt, wird das als Zustellvereitelung angesehen und der Eingang der Erklärung als rechtzeitig gewertet.
Laufzeit und Unterschriften bei Hotelpachtvertrag und Hotelmietvertrag
Hotelpachtverträge und Hotelmietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr bedürfen der strengen Schriftform. Dabei muss genau bestimmt werden, wann die Laufzeit des Vertrages beginnt und auf welche Objekte sie sich bezieht (Außengelände, Parkplatz, Lageplan, Beschreibung). Tipp: Lassen Sie bei der Vertragsunterzeichnung nicht zu viel Zeit verstreichen, denn zögert ein Vertragspartner zu lange mit der Unterschrift, gilt sie nicht mehr als Zusage, sondern als neues Angebot.
Wer die Unterschrift unter den Vertrag setzt, sollte ebenfalls geprüft werden. Insbesondere dann, wenn kein gesetzlicher Vertreter – Geschäftsführer oder Vorstand – unterzeichnet, ist es ratsam, sich die Bevollmächtigung des Unterzeichners zum Abschluss des Vertrags bestätigen zu lassen.
Pächter und Mieter sollten sich darüber hinaus zusichern lassen, dass der Vertragsabschluss keinen Gremienvorbehalten unterliegt beziehungsweise gegebenenfalls die erforderliche Zustimmung von Gesellschaftern oder Aufsichtsrat vorliegt.
Das Übertragen von Bestandsverträgen
Das Übertragen von Bestandsverträgen auf Vermieterseite ist in § 566 BGB geregelt. Er besagt, dass bei Veräußerung des Grundstücks Objekt und Mietvertrag automatisch auf die andere Partei übergehen – inklusive aller anfallenden Rechte und Pflichten – und keine weiteren Anpassungen erforderlich sind („Kauf bricht Miete nicht“).
Das Übertragen von Bestandsverträgen auf Mieterseite ist hingegen nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Bei Asset Deals oder einer neuen Konzernstruktur (beispielsweise der Aufteilung von Betreibergesellschaft und Managementgesellschaft oder bei einer Neuordnung des Betreiberportfolios), lässt sich der Hotelpachtvertrag nicht einseitig übertragen. Die Vertragsübernahme bedarf der Zustimmung des Vermieters und diese kann bereits bei Vertragsabschluss eingeholt werden.
Darüber hinaus haben Vermieter die Möglichkeit, sowohl konzeptionelle, bauliche als auch gestalterische Vorgaben in den Vertrag einzubinden. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass die Hotelimmobilie nicht als Low-Budget-Hotel genutzt und das Restaurant keine Partygastronomie werden soll. Wissenswert: Diese Nutzungseinschränkungen dürfen nicht willkürlich erfolgen. Hat ein Mieter begründete Einwände gegen sie, empfiehlt es sich, sich zu Beginn der Vertragsverhandlung dazu zu äußern, sodass gegebenenfalls Anpassungen vorgenommen werden können.
Change of control ist weiterer Stolperstein im Hotelpachtvertrag: Ändern sich die Mehrheitsverhältnisse einer Betreibergesellschaft, ändert sich auch der Einfluss. Hat beispielsweise ein Konkurrent des Pächters die Mehrheit in der Betreibergesellschaft inne, zahlt der Pächter fortan nicht nur die Miete an ihn, sondern muss sich auch seinen – vertraglich legitimierten –Vorgaben beugen.
Eine sorgfältige Vertragsgestaltung beugt solchen Überraschungen vor.
Untervermietung
Handelt es sich bei der Untervermietung um einen Beherbergungsvertrag mit mietvertraglichen Elementen, sollte dies klarstellend in den Vertrag aufgenommen werden. Wird eine Hotelimmobilie ganz oder teilweise (zum Beispiel eine Etage zum Betrieb einer Beauty-Klinik) untervermietet, muss auf eventuelle Zustimmungsvorbehalte der Betreibergesellschaft geachtet werden. Darüber hinaus darf ein Untermietvertrag nicht der Bereicherung dienen. Der Betrag der über die Mindestmiete hinausgeht, muss an die Betreibergesellschaft der Hotelimmobilie weitergegeben werden. Auf diese Weise soll Spekulationsgeschäften vorgebeugt werden.
Konkurrenzschutz
In vielen Hotelmietverträgen und Hotelpachtverträgen ist eine Konkurrenzschutzklausel eingearbeitet, die Pächter und Mieter davor schützen soll, dass in der direkten Nachbarschaft ebenfalls ein Hotel eröffnet. Der Stolperstein: Die Betreibergesellschaft einer Hotelimmobilie hat jedoch nur Einfluss auf Objekte, die auch zum eigenen Portfolio gehören. Besitzt sie keine Immobilien in der Nachbarschaft, ist der Konkurrenzschutz zwar vertraglich vereinbart und zugesichert, jedoch in der Praxis wertlos.
Ist eine Konkurrenzschutzklausel vertraglich vereinbart und der Vermieter missachtet sie, stellt sich die Frage nach den Sanktionen. Sofern im Hotelmietvertrag nicht anders vereinbart, hat der Mieter nur Anspruch auf Unterlassung sowie Auskunft und Schadensersatz. Daher empfiehlt es sich in Miet- und –pachtverträge bei Verstoß gegen den Konkurrenzschutz, eine empfindliche Vertragsstrafe zu integrieren, die ohne Beweisprobleme durchgesetzt werden kann.
Sonderkündigungsrechte im Hotelpacht- und Mietvertrag
Sonderkündigungsrechte sollten ein integraler Bestandteil von Hotelpachtverträgen und Hotelmietverträgen sein. Wichtig ist darauf zu achten, dass eine Einstellung der Geschäftstätig, beispielsweise weil kein Nachfolger auffindbar ist, und etwaige infrastrukturelle Veränderungen (man denke hier nur daran, was die Fertigstellung von BER für den Flughafen TXL und seine Anlieger bedeuten mag) ein Sonderkündigungsrecht einräumen.
Die Gestaltung der Vergütungsvarianten im Hotelpachtvertrag
Es gibt mehrere Vergütungsvarianten der Hotelpacht:
Ist eine Fixpacht im Hotelpachtvertrag vereinbart, hat der Mieter eine festgesetzte Pacht monatlich oder jährlich – je nach Vereinbarung – an der Vermieter zu entrichten. Bei der Umsatzpacht – der Name deutet es bereits an – wird hingegen ein fester Prozentwert vom Gesamtumsatz als Pacht fällig.
Ein reiner Umsatzpachtvertrag ist in der Praxis jedoch eher die Ausnahme, meist wird er mit einer Sockelpacht kombiniert, die sicherstellt, dass die Pacht einen bestimmten Sockelbetrag – unabhängig vom Umsatz – nicht unterschreiten kann.
Das gilt es beim Erwerb von Hotelimmobilien zu beachten
Betreibergesellschaften, die eine Hotelimmobilie erwerben, sollten bei der Vertragsgestaltung besonderes Augenmerk darauf legen, dass die Reihenfolge von Finanzierung und Vertragsabwicklung stimmt. Insbesondere muss durch eine effektive Vertragsgestaltung vermieden werden, dass eine Grunderwerbsteuer anfällt, bevor überhaupt die Finanzierung geklärt ist. Bei einem Neu- beziehungsweise Umbau gilt es zu beachten, dass die Aufstellung des Bebauungsplans und/oder die Erteilung der Baugenehmigung zur aufschiebenden Bedingung des Vertrags gemacht werden. So lassen sich Kosten, die aufgrund von Verzögerungen anfallen, vermindern. Sind beim Erwerb von Hotelimmobilien Baurecht und Finanzierung geklärt, kann die Realisierungsphase beginnen.
Hotelimmobilien: Asset Management und Portfolioaufbau
Wurde eine Hotelimmobilie erworben und damit in das Unternehmensportfolio aufgenommen, muss nun der Fokus auf ein zuverlässiges Vertragsmanagement gelegt werden.
Behalten Sie Vertragspflichten im Blick – sowohl Ihre eigenen, als auch die Ihrer Vertragspartner. Ob alle Pflichten erfüllt und alle Nachweise erbracht wurden, sollte mindestens einmal jährlich geprüft werden.
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